ПЕРСОНАЛЬНАЯ СТРАНИЦА ЮРИСТА ЛУСНИКОВА

Арбитражный суд Приморского края поддержал право арендатора на преимущественный выкуп арендуемого помещения даже при наличии задержки в перечислении арендных платежей.

На сайте арбитражного суда Приморского края опубликовано решение Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2009 по делу № А51-13391/2008 34-265.
Я в этом деле не участвовал, поэтому наименование арендатора и арендуемого имущества из приводимого текста исключено мною.

Ниже привожу основные выдержки из этого решения, а также его полный текст.

В случае отсутствия факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.
Данная позиция отражена и в письме Министерства экономического развития РФ № Д05-5949 от 24.12.2008.
Как следует из письма Департамента № 53/2-18-3293 от 27.10.2008, направленного в адрес общества, по состоянию на 01.09.2008 общество не имеет задолженности по арендной плате, однако имеется задолженность по пене в сумме 158,23 рублей, которую необходимо уплатить в срок до 31.10.2008.
Из справки по оплате аренды за период с 01.03.2005 по 31.10.2008 видно, что задолженность по пене в указанном размере возникла в результате задержки перечисления арендных платежей, которая в большинстве случаев составила от 1 до 3 дней, один раз 11 дней, один раз 16 дней, а в период март - август, октябрь-ноябрь 2005 года, январь-февраль, июнь-август 2006 года, январь-февраль, апрель, июнь-декабрь 2007 года, апрель-октябрь 2008 года арендатором своевременно вносились платежи по арендной плате.
Заявитель не оспаривает, что в период использования арендуемого имущества им были допущены случаи несвоевременного перечисления арендных платежей, однако полагает, что данное обстоятельство не является грубым нарушением договорных обязательств. Тем более, что задолженность по пене в сумме 158,23 рубля оплачена обществом 30.10.2008, что подтверждается платежным поручением № 81 от 30.10.2008.
Учитывая, что Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 не установлены четкие критерии понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом», суд считает, что оценке при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит каждый случай несвоевременного перечисления арендной платы.
Допущенные обществом нарушения обязательств носят незначительный характер, поэтому не могут являться основанием для вывода о ненадлежащем перечислении ООО _______ арендной платы в течение всего срока аренды.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
690990, г. Владивосток, ул. Светланская, 54
Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А51-13391/2008 34-265
16 апреля 2009 года

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Т.А. Аппакова
при ведении протокола судебного заседания судьей Т.А. Аппаковой
рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО _______
к Департаменту имущественных отношений Приморского края
о признании незаконным постановления
при участии в судебном заседании:
от заявителя - ________ доверенность № 22-АС от 11.01.2009 (со специальными полномочиями);
от ответчика - начальник отдела Моторная Н.В. доверенность № 53/1-22-1604 от 07.07.2008 (со специальными полномочиями);
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 08.04.2009, решение в полном объеме изготовлено 16.04.2009.
установил: Общество с ограниченной ответственностью ___________ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Департамента имущественных отношений Приморского края в части не включения в постановление «Об условиях приватизации находящегося в собственности Приморского края здания - _______№ 11-п от 13.11.2008 преимущественного права арендатора - ООО __________ на приобретение арендуемого имущества, а также в части не направления предложения о заключении договора купли-продажи здания - __________, и обязании Департамента имущественных отношений Приморского края включить в постановление № 11-п от 13.11.2008 преимущественное право арендатора - ООО __________ на приобретение арендуемого имущества, обязании Департамента направить в адрес заявителя предложение о заключении договора купли-продажи здания - __________.
В ходе судебного разбирательства заявитель неоднократно уточнял предмет требований и окончательно сформированное уточнение представил в судебное заседание 08.04.2009: просит признать недействительным постановление Департамента имущественных отношений Приморского края № 11-п от 13.11.2008 «Об условиях приватизации находящегося в собственности Приморского края здания - ______, расположенного по адресу: ________ (опубликованного в приморской газете № 84 от 14.11.2008), обязать Департамент имущественных отношений Приморского края принять постановление «Об условиях приватизации находящегося в собственности Приморского края здания - ________, предусмотрев в нем преимущественное право ООО _________ на приобретение в собственность здания - _________, и обязать Департамент имущественных отношений Приморского края направить в адрес общества предложение о заключении договора купли-продажи здания - _________ по указанному адресу, проект заключения договора купли-продажи имущества и договор о его залоге.
В порядке статьи 49 АПК РФ судом принято уточнение предмета требований.
В обоснование требований заявитель указал на то, что оспариваемым постановлением утверждены условия приватизации имущества, арендуемого обществом с 1999 года, поэтому в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обществу принадлежит преимущественное право приобретения арендуемого имущества, которое не было учтено при издании постановления № 11-п от 13.11.2008. По мнению заявителя, оспариваемое постановление вынесено с нарушением действующего законодательства, а также нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.
Ответчик требования оспорил, пояснил, что заявителем не соблюдены установленные статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 условия, при которых предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Так в нарушение указанной нормы обществом не использовалось арендуемое имущество непрерывно в течение трех лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, также у заявителя имелась просрочка внесения арендных платежей. Департамент считает, что у него отсутствовали основания для включения в оспариваемое постановление преимущественного права ООО ________ на приобретение арендуемого им имущества, следовательно, оспариваемое постановление вынесено правомерно.
Из материалов дела судом установлено, что с 1999 года ООО ________ является арендатором здания - _________, расположенного по адресу: _______.
В настоящее время общество является арендатором указанного помещения на основании договора № 51/55/07 сроком действия с 01.12.2007 по 01.07.2008.
12.08.2008 письмом № 53/2-18-2118 Департамент имущественных отношений Приморского края сообщил ООО ________, что арендуемое им имущество включено в «Программу приватизации государственного имущества Приморского края на 2008 год», в связи с чем предложил обществу освободить арендуемые им помещения в срок до 01.09.2008.
22.08.2008 ООО _________ обратилось с заявлением в Департамент имущественных отношений Приморского края о предоставлении обществу преимущественного права выкупа арендуемого им здания - ________, расположенного по адресу: ________, поскольку общество является субъектом малого предпринимательства и более 10 лет арендует указанное помещение.
Департамент 02.09.2008 направил в адрес заявителя письмо № 53/3-30-2469 с просьбой подтвердить соответствие ООО ________ условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона № 209-ФЗ от 24.07.2007 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
На указанный запрос ООО ________ 31.10.2008 направило в адрес Департамента пакет документов, необходимых для подтверждения статуса субъекта малого предпринимательства.
13.11.2008 Департаментом имущественных отношений Приморского края издано постановление № 11-па «Об условиях приватизации находящегося в собственности Приморского края здания - _______, расположенного по адресу:_________, которое 14.11.2008 было опубликовано в печатном издании - «Приморская газета» № 84. В утвержденных постановлением условиях установлен способ приватизации указанных помещений путем продажи их на аукционе, открытом по составу участников и закрытом по форме подаче предложений о цене.
ООО ________, не согласившись с вынесенным постановлением, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд считает, что заявленное требование подлежит удовлетворению по следующим обстоятельствам.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из содержания приведенной правовой нормы и части 2 статьи 201 АПК РФ следует, что для признания недействительным ненормативного акта, незаконными решений, действий государственных органов суд должен установить совокупность двух условий: несоответствие ненормативного акта, решения, действия закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемыми актом, решением, действием прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008) установлены особенности отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 утвержден порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.
Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 установлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
Согласно пункту 2 указанной нормы в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.
При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (пункт 5 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008).
Как следует из материалов дела, общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа спорного имущества, дополнительно по запросу ответчика направило документы, подтверждающие отнесение его к категории субъектов малого и среднего предпринимательства. Таким образом, заявитель выполнил требования, установленные вышеуказанной нормой.
В то же время решение ответчика № 11-па от 13.11.2008 «Об условиях приватизации находящегося в собственности Приморского края здания - ________, расположенного по адресу: ________ преимущественного права общества на приобретение арендуемого им имущества не содержит.
В обоснование правомерности оспариваемого решения ответчик сослался на то, что заявитель не соответствует предусмотренным пунктами 1, 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 критериям, при наличии которых у субъекта малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право приобретения арендуемого имущества.
Ответчик указывает на отсутствие в данном случае признака непрерывности арендных отношений в течение трех лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 с учетом того, что договор аренды № 55/65/06 заключен сроком действия с 01.07.2006 по 25.06.2007, а договор аренды № 51/55/07 заключен сроком действия с 01.12.2007 по 01.07.2008, то есть имел место перерыв в арендных правоотношениях.
Данный довод отклоняется как не основанный на законе.
Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено из материалов дела, срок действия договора № 55/65/06 истек 25.06.2007, после окончания действия договора спорное имущество находилось во владении общества, в период до заключения договора № 51/55/07 арендатором вносились Департаменту платежи за аренду на основании договора № 55/65/06. Уведомлений о прекращении арендных отношений Департамент в адрес ООО _________ не направлял.
Доказательств нахождения данного помещения во временном владении и (или) временном пользовании иного субъекта хозяйственной деятельности в материалах дела не имеется.
Исходя из изложенного и в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор № 55/65/06 является возобновленным на неопределенный срок.
Таким образом, не предоставление ответчиком преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по причине того, что заявителем не использовалось непрерывно спорное имущество, является необоснованным.
Является несостоятельной и ссылка ответчика на неисполнение обществом надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Из смысла указанных норм следует, что в случае отсутствия факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.
Данная позиция отражена и в письме Министерства экономического развития РФ № Д05-5949 от 24.12.2008.
Как следует из письма Департамента № 53/2-18-3293 от 27.10.2008, направленного в адрес общества, по состоянию на 01.09.2008 общество не имеет задолженности по арендной плате, однако имеется задолженность по пене в сумме 158,23 рублей, которую необходимо уплатить в срок до 31.10.2008.
Из справки по оплате аренды за период с 01.03.2005 по 31.10.2008 видно, что задолженность по пене в указанном размере возникла в результате задержки перечисления арендных платежей, которая в большинстве случаев составила от 1 до 3 дней, один раз 11 дней, один раз 16 дней, а в период март - август, октябрь-ноябрь 2005 года, январь-февраль, июнь-август 2006 года, январь-февраль, апрель, июнь-декабрь 2007 года, апрель-октябрь 2008 года арендатором своевременно вносились платежи по арендной плате.
Заявитель не оспаривает, что в период использования арендуемого имущества им были допущены случаи несвоевременного перечисления арендных платежей, однако полагает, что данное обстоятельство не является грубым нарушением договорных обязательств. Тем более, что задолженность по пене в сумме 158,23 рубля оплачена обществом 30.10.2008, что подтверждается платежным поручением № 81 от 30.10.2008.
Учитывая, что Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 не установлены четкие критерии понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом», суд считает, что оценке при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит каждый случай несвоевременного перечисления арендной платы.
Допущенные обществом нарушения обязательств носят незначительный характер, поэтому не могут являться основанием для вывода о ненадлежащем перечислении ООО ________ арендной платы в течение всего срока аренды.
Кроме того, отсутствуют доказательства привлечения общества к гражданско-правовой ответственности за ненадлежащие исполнение обязательств по договору аренды.
Из вышеизложенного следует, что общество надлежаще исполняло договорные обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем у Департамента при вынесении оспариваемого решения отсутствовали основания считать, что заявитель не отвечает условиям, установленным пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008.
Также подлежит отклонению ссылка ответчика на заключение Департамента экономического развития Приморского края от 28.10.2008, в котором указано на невозможность отнесения общества к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.
Указанное заключение было дано без учета документов, дополнительно представленных заявителем 31.10.2008 по запросу Департамента, и опровергается заключением Департамента экономического развития Приморского края от 13.03.2009, в соответствии с которым ООО ________ отнесено к категории субъектов малого предпринимательства.
Таким образом, с учетом установленных судом обстоятельств у ответчика отсутствовали основания полагать, что заявитель не соответствует предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 критериям, при наличии которых у субъекта малого и среднего предпринимательства возникает преимущественное право приобретения арендуемого имущества, а также принимать решение об условиях приватизации находящегося в аренде у общества имущества без учета его преимущественного права на приобретение спорного имущества.
При изложенных обстоятельствах постановление № 11-па от 13.11.2008 «Об условиях приватизации находящегося в собственности Приморского края здания - __________, расположенного по адресу: ________ вынесено с нарушением Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008.
В соответствии с пунктом 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
С учетом вышеизложенного требование заявителя о признании незаконным оспариваемого решения является правомерным.
Пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в случае признания решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица незаконным, суд обязывает соответствующий орган, должностное лицо совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Принимая во внимание, что обязанность принятия решения об условиях приватизации имущества, находящегося в собственности Приморского края возложена на Департамент имущественных отношений Приморского края, суд обязывает Департамент имущественных отношений Приморского края в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации здания - __________, расположенное по адресу: ________, предусмотрев в нем преимущественное право ООО _________ на приобретение указанного имущества, и направить в адрес ООО _______ предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли-продажи имущества и договор о его залоге.
Несмотря на то, что указанное имущество не включено в Программу приватизации имущества, находящегося в собственности Приморского края, на 2009 год, понуждение ответчика принять данное решение направлено на восстановление прав и интересов общества, нарушенных в 2008 году, в период действия Программы приватизации имущества, находящегося в собственности Приморского края, на 2008 год, включающей реализацию спорного здания.
Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика, однако в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков от уплаты государственной пошлины освобождены, в связи с чем уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
решил:
Признать недействительным постановление Департамента имущественных отношений Приморского края № 11-п от 13.11.08 «Об условиях приватизации находящегося в собственности Приморского края здания - ________ расположенного по адресу: ________ в связи с его несоответствием Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Решение в указанной части подлежит немедленному исполнению.
Обязать Департамент имущественных отношений Приморского края в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение об условиях приватизации здания - ________, расположенного по адресу: _______, предусмотрев в нем преимущественное право ООО _______ на приобретение указанного имущества, и направить в адрес ООО _______ предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли-продажи имущества и договор о его залоге.
Возвратить из федерального бюджета ООО _______ 2000 рублей госпошлины, оплаченной платежным поручением № 90 от 05.12.08.
Выдать исполнительный лист и справку на возврат госпошлины после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Т.А.Аппакова