ПЕРСОНАЛЬНАЯ СТРАНИЦА ЮРИСТА ЛУСНИКОВА

По мнению управляющей организации предприниматель, арендующий помещения в многоквартирном доме, обязан был оплачивать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, поскольку в договоре аренды, заключенном им с собственником арендуемых помещений (муниципалитетом), содержались условия, обязывающего его заключить соответствующий договор с управляющей организацией.

Однако ФАС СЗО своим постановлением от 29 июня 2012 г. по делу N А26-7714/2011 отказал управляющей организации в иске, указав следующее
Непосредственно на арендатора помещения в многоквартирном доме в силу статей 161, 162 ЖК РФ обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложена быть не может, в том числе и по причине незаключения такого договора собственником (муниципалитетом).
Наличие в договоре аренды с муниципалитетом указания на заключение предпринимателем договоров на оказание коммунальных услуг, не имеет правового значения, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора.

Данная позиция изложена в ниже размещенных судебных актах, в том числе - Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2012 г. по делу N А26-7714/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Дмитриева В.В., судей Афанасьева С.В., Коробова К.Ю., рассмотрев 26.06.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.12.2011 (судья Шалапаева И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 (судьи Серикова И.А., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А26-7714/2011,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом", местонахождение: Республика Карелия, г. Сегежа, ул. Мира, д. 14а, ОГРН 1091032000289 (далее - ООО "УК Дом"), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к индивидуальному предпринимателю Сидорову Василию Сергеевичу, место регистрации: 186422, Республика Карелия, г. Сегежа, Разъезжая ул., д. 29, ОГРНИП 304100609100061, о взыскании 75 670 руб. 04 коп. задолженности по оплате услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома N 5, расположенного в г. Сегеже Республики Карелия на ул. Спиридонова (далее - Дом), за период с июля 2009 года по июнь 2011 года и 5260 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с октября 2009 года по июнь 2010 года, с августа 2010 года по февраль 2011 года.
Решением от 14.12.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.03.2012, иск оставлен без удовлетворения.
В кассационной жалобе ООО "УК Дом" просит отменить принятые по делу судебные акты и вынести новое решение. По мнению подателя жалобы, суды, отказывая в иске, не учли наличия в договоре аренды, заключенном ответчиком с собственником спорных помещений, условия, обязывающего его заключить соответствующий договор на управление Домом, и проигнорировали отсутствие у истца такого договора с собственником. Предприниматель, как титульный пользователь нежилых помещений Дома, обязан нести расходы по содержанию общего имущества Дома.
В отзыве предприниматель против удовлетворения жалобы возражал, просил оставить решение от 14.12.2011 и постановление от 07.03.2012 в силе. Помимо довода о неправомерном начислении ему как арендатору спорных платежей, Сидоров В.С. также заявил о несогласии с данной суммой по размеру.
Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, однако в судебное заседание не явились; от Общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без его участия. С учетом положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в Доме расположено нежилое помещение площадью 121,6 кв. м, которое включено в состав муниципальной собственности.
Администрация Сегежского муниципального района (арендодатель), действуя от имени собственника муниципального имущества, по договору аренды от 17.02.2006 N 1738 передала указанное помещение в пользование предпринимателю Сидорову В.С. (арендатору) для размещения в нем магазина продовольственных товаров.
Согласно пункту 5.5 договора арендатор оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные услуги на счет предприятий жилищно-коммунального хозяйства по отдельным самостоятельно заключенным договорам.
ООО "УК Дом" признано победителем конкурса по отбору управляющей организации для управления Домом (протокол от 06.08.2009). В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в Доме (в форме заочного голосования) от 30.06.2010 ООО "УК Дом" утверждено в качестве управляющей организации, принято решение о заключении с ним договора управления сроком действия с 01.09.2010 по 01.09.2013, договор утвержден.
Письмами от 10.07.2009 N 58, от 29.12.2009 N 880, от 07.02.2011 N 5733 ООО "УК Дом" направило предпринимателю Сидорову В.С. оферты для заключения договоров управления домом на 2009, 2010 и 2011 годы. Договоры подписаны не были.
ООО "УК Дом" в период с июля 2009 года по июнь 2011 года выставляло предпринимателю счета для оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного Дома. Поскольку счета предпринимателем Сидоровым В.С. плачены не были, ООО "УК Дом" направило ему предарбитражное предупреждение о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в размере 76 897 руб. 90 коп. в течение 10 дней с момента ее получения.
Непогашение предпринимателем задолженности в установленный срок послужило основанием для обращения ООО "УК Дом" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды отклонили иск по тому основанию, что в силу статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов не может быть возложена на арендатора: такая обязанность возлагается только на собственника помещения, которым является муниципальное образование.
Проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов, вынесенных в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пункта 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
По смыслу пункта 5 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, которое на основании договора аренды занимал ответчик, был обязан самостоятельно заключить с истцом договор управления и нести расходы по содержанию общего имущества Дома. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу статей 161, 162 ЖК РФ обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложена быть не может, в том числе и по причине незаключения такого договора собственником.
Кроме того, согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Наличие же в договоре аренды от 17.02.2006 N 1738 указания на заключение ответчиком договоров на оказание коммунальных услуг, как правильно посчитали суды, не имеет правового значения, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований полагать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов и что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, отсутствует.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Требование истца о взыскании с предпринимателя Сидорова В.С. задолженности по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества Дома в сумме 75 670 руб. 04 коп. является необоснованным, в иске отказано правомерно.
Кассационная жалоба подлежит отклонению.
В связи с тем, что при подаче кассационной жалобы ООО "УК Дом" не представило надлежащих доказательств уплаты государственной пошлины в установленном порядке (из приложенного к жалобе платежного поручения от 27.03.2012 N 609 следует, что госпошлина уплачена не по месту совершения юридически значимых действий, неправильно указаны реквизиты получателя платежа), подателю жалобы в определении суда кассационной инстанции от 05.05.2012 предложено уплатить государственную пошлину за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции в установленном порядке.
Государственная пошлина уплачена, о чем свидетельствует надлежаще оформленное платежное поручение от 03.05.2012 N 1004, которое приобщено к материалам дела.
Ранее направленное с кассационной жалобой платежное поручение от 27.03.2012 N 609 как не подтверждающее уплату государственной пошлины по кассационной жалобе, подлежит возврату заявителю с сопроводительным письмом и справкой на возврат платежного документа, содержащей указание на несовершение по этому документу юридически значимых действий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286 и пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.12.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу N А26-7714/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом" - без удовлетворения.

Председательствующий
В.В.ДМИТРИЕВ
Судьи
С.В.АФАНАСЬЕВ
К.Ю.КОРОБОВ



ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2011 года N 16646/10

[Президиум ВАС РФ отменил судебные акты по делу и отказал в иске о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и санитарному содержанию придомовой территории, так как суды трех инстанций неправильно применили нормы ст.210 ГК РФ, а также жилищного законодательства, поскольку непосредственно на арендатора спорного имущества в силу положений ст.ст.161, 162 ЖК РФобязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли]


Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.; членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Моисеевой Е.М., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л. - рассмотрел заявление негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Творчество" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2009 по делу N А55-11329/2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.08.2010 по тому же делу.

В заседании принял участие представитель заявителя - негосударственного образовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа "Творчество" (ответчика) - Курзанов А.Б.

Заслушав и обсудив доклад судьи Моисеевой Е.М., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Предприятие тепловых сетей - Сервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к негосударственному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа "Творчество" (далее - учреждение) о взыскании 344569 рублей 69 копеек неосновательного обогащения в виде сбереженных расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и санитарному содержанию придомовой территории, понесенных обществом, за период с января 2008 года по май 2009 года (с учетом уточнения требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2009 иск удовлетворен.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 16.08.2010 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре решения суда первой инстанции, постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора учреждение просит их отменить, ссылаясь на нарушения единообразия в толковании и применении судами положений статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также жилищного законодательства, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового требования общества.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлении представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В ноябре 2007 года в Октябрьском районе городского округа Самара был проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации многоквартирными домами района, жители которых не выбрали способ управления своими домами. Победителем конкурса стало общество.

На основании результатов открытого конкурса между обществом и департаментом, от имени муниципального образования осуществляющим права собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Самара, ул.Осипенко, д.14, заключен договор от 23.05.2008, по условиям которого общество - управляющая организация - обязуется обеспечить благоприятное и безопасное проживание граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах, указанных в приложении N 3.

Согласно этому приложению названный жилой дом входит в перечень многоквартирных домов, обслуживаемых обществом.

Общество с 01.01.2008 выполняет работы по содержанию и текущему ремонту упомянутого дома, в котором учреждение арендует нежилое помещение площадью 1671,2 кв. метра по договору аренды от 27.05.2002 N 963900А (далее - договор аренды), заключенному с собственником.

Пунктом 3.2.8 договора аренды предусмотрена обязанность учреждения (арендатора) по согласованию с департаментом (балансодержателем) участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания.

В начале 2009 года общество направило всем собственникам и арендаторам помещений в обслуживаемых им домах, в том числе и учреждению, предложения заключить с ним договоры по содержанию и ремонту общего имущества домов, в которых располагаются эти помещения. Учреждение такой договор с обществом не заключило.

Во исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом от 23.05.2008 общество заключило договоры со специализированными организациями на выполнение работ по содержанию, благоустройству и текущему ремонту общего имущества собственников помещений и оплатило стоимость выполненных по ним работ.

Общество, полагая, что учреждение, являясь арендатором нежилого помещения согласно договору аренды, обязано возмещать затраты по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, однако не исполнило обязанности по заключению соответствующего договора с управляющей организацией и отказалось возмещать названные расходы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворив исковое требование, установил обязанность арендатора по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, вытекающую из договора аренды, статьи 210 Гражданского кодекса и статей 36, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс). Сославшись на пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса, суд признал, что, не оплачивая расходы управляющей организации, учреждение неосновательно обогащается за ее счет.

Выводы суда первой инстанции были поддержаны судами апелляционной и кассационной инстанций.

Между тем суды трех инстанций неправильно применили нормы статьи 210 Гражданского кодекса, а также жилищного законодательства.

В соответствии с названной статьей Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании положений раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденныхпостановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственнику помещения, находящегося в многоквартирном доме, предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Исходя из пункта 5 статьи 161 Жилищного кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией.

Во исполнение указанных требований был заключен договор от 23.05.2008, согласно которому общество приняло на себя организацию работ и услуг в целях управления общим имуществом многоквартирных домов, а департамент в соответствии с пунктом 3.3.1 договора взял на себя обязанность своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные договором.

Следовательно, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось.

При данных обстоятельствах оспариваемые судебные акты согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерацииподлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2009 по делу N А55-11329/2009, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.08.2010 по тому же делу отменить.

В удовлетворении иска закрытого акционерного общества "Предприятие тепловых сетей - Сервис" отказать.


Председательствующий
А.А.Иванов