|
В ниже размещенном Обзоре Президиум Верховного Суда РФ выделил следующее:
1. Приобретательная давность не может распространяться на самовольно
возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном
участке.
2. Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с
существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят,
например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение
постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или
уничтожение имущества других лиц.
3. Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином
без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему
по договору аренды для строительства соответствующего объекта
недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных
нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если
сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы
других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
4. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную
реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый
объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29
апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки,
переустройства (переоборудования) жилого помещения. при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений. Право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на
объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся
площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
5. При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности
на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу
земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого
назначения. Поскольку самовольное изменение разрешенного использования
земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование
земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет
соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом
отказано в его изменении, требование о признании права собственности на
самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения
земельного участка, судом не может быть удовлетворено.
ВЫДЕРЖКИ ИЗ ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ (УТВ. ПРЕЗИДИУМОМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ 19 МАРТА 2014 Г.)
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются
положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного,
Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также
учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного
Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав".
Вопросы применения процессуального права
При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих
наличие у истца по иску о признании права собственности на самовольно
возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по иску муниципального
образования или прокурора о сносе такой постройки статуса индивидуального
предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности,
вышеуказанный спор подведомствен суду общей юрисдикции. То
обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том
числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской
деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не
ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество,
в том числе и нежилые помещения.
Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса
индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих
о том, что спорный объект недвижимости используется или будет использован
для целей предпринимательской деятельности, само по себе не является
основанием для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции
искового заявления о признании права собственности или о сносе такой
самовольной постройки по основаниям, установленным пунктом 1 части 1
статьи 134 ГПК РФ.
Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о запрете
самовольного строительства объекта недвижимости подсудны районному суду
по месту нахождения объекта спора.
На стадии принятия к производству суда иска о признании права
собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ судье
необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии
лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на
строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление
отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае
непредставления таких документов судья на основании статьи 136 ГПК РФ
оставляет исковое заявление о признании права собственности на
самовольную постройку без движения.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном
порядке является исключительным способом защиты права, который может
применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо
независящей от него причине было лишено возможности получить
правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный
объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми
актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной
деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав
на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального
законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и
ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения
на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в
иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же
время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее
самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к
получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в
эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче
такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов,
подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной
постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или)
акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа
уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода
объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии
нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица,
обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации
права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ) и в
соответствии со статьями 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для
вынесения определения об оставлении заявления без движения и
предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления
недостатков.
Например, определением Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда Российской Федерации были оставлены без изменения
определения районного суда об оставлении искового заявления К. и А. о
признании права собственности на самовольно возведенные строения без
движения и о возвращении искового заявления, а также определение судебной
коллегии по гражданским делам областного суда.
При этом Судебная коллегия указала, что статьями 51 и 55
Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГсК РФ)
предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и
разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением
названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на
то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти
субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту
нахождения земельного участка.
В соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом
заявлении должно быть указано, в чём заключается нарушение либо угроза
нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а
также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и
доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
По делам о признании права собственности на самовольные постройки в
порядке статьи 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных
правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на
строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и
невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту
нахождения такого земельного участка.
К исковому заявлению К. и А. о признании права собственности на
самовольно возведённые строения не были приложены документы,
подтверждающие их требования, свидетельствующие об обращении истцов в
установленном порядке в орган местного самоуправления за разрешением на
строительство и (или) ввод объектов в эксплуатацию или отказ в их выдаче
мэрией города.
Оставляя без движения исковое заявление К. и А., а затем возвращая
его истцам в связи с неустранением недостатков в установленный срок,
судья районного суда исходил из того, что по вопросу получения разрешения
на строительство и ввод объектов недвижимости в эксплуатацию в
установленном законом порядке в орган местного самоуправления по месту
нахождения земельного участка они не обращались, а представленный ответ
отдела муниципального строительного контроля мэрии свидетельствует лишь о
том, что К. и А. в мэрию города не был представлен необходимый пакет
документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченных
строительством объектов.
Поскольку заявителями не были соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ
к содержанию искового заявления и в установленный срок не были выполнены
указания судьи, перечисленные в определении об оставлении искового
заявления без движения, Судебная коллегия Верховного Суда Российской
Федерации признала данные процессуальные решения судьи правильными.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации N 80-В09-23)
Вопросы применения материального права
Приобретательная давность не может распространяться на самовольно
возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном
участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на
самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее
законодательство разграничивает основания возникновения права
собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в
связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ).
Как указано в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу статей 225 и
234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть
приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому
лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда
в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно
возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно
занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует
такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как,
осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать
отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда
как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий
(добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим
собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является
основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу
приобретательной давности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о
признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на
протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной
постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного
хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего
жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и
нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По
неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную
постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения определением
судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении
исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что
земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная
постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный
участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на
строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в
эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений статьи 234 ГК РФ суды не
усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права
собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом
земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не
предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка,
не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во
внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в
эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в
удовлетворении иска.
Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет
собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления
самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на
осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины
застройщика.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда
Российской Федерации были отменены решение районного суда и определение
судебной коллегии по гражданским делам областного суда по делу по иску В.
и Ш. к городской администрации, комитету архитектуры и градостроительства
города, обществу с ограниченной ответственностью о признании незаконным и
об отмене постановления о выделении земельного участка, признании
незаконным разрешения на строительство, демонтаже объекта, восстановлении
зеленых насаждений.
Разрешая возникший спор, признавая незаконным и отменяя
постановление администрации муниципального образования о предоставлении
обществу земельного участка под строительство блочной автозаправочной
станции и разрешение на строительство, возлагая обязанность на общество с
ограниченной ответственностью освободить земельный участок от
размещенного объекта АЗС путем сноса за счет собственных средств,
восстановить зеленые насаждения, газон на месте расположения объекта и на
месте устройства выезда и въезда автотранспорта на территорию АЗС, суды
первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при принятии
решения о предоставлении земельного участка под строительство и выдаче
разрешения на строительство были допущены существенные нарушения
градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных
обязательных нормативов, что влечет признание строения самовольно
возведенным с последствиями, указанными в статье 222 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации с указанными выводами судов не согласилась, указав, что по
смыслу статьи 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена,
если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.
Осуществление самовольной постройки является виновным действием,
доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из
условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Необходимость
установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи
76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при
самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве
осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях,
или за их счет.
Однако вывод о наличии в действиях общества с ограниченной
ответственностью вины при возведении АЗС в обжалуемых судебных
постановлениях отсутствовал.
Из судебных постановлений следовало, что судами первой и
кассационной инстанций в нарушение статьи 222 ГК РФ не установлены
обстоятельства, указывающие на допущенные при возведении блочной АЗС
существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не
указано, какие конкретно негативные последствия наступили для истцов,
создана ли при этом угроза жизни и здоровью граждан; не был разрешен
вопрос о необходимости назначения по делу экологической экспертизы.
При этом Судебная коллегия по гражданским делам отметила, что сами
по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при
предоставлении земельного участка для строительства и при возведении
постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и
правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку
постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица
осуществившего ее, нарушений, указанных в статье 222 ГК РФ.
Допущенные судами первой и второй инстанций нарушения послужили
основанием для отмены состоявшихся судебных постановлений и направления
дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. (Определение Судебной
коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
N 39-В11-8)
При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам
следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в
редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.
Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с
существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками,
следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в
редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения
его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом
(например, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29 декабря
2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса
Российской Федерации" положения части 17 статьи 51 ГсК РФ, определяющей
случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется
выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении
указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или
изменены до введения в действие ГсК РФ).
В связи с несоблюдением указанного принципа были правомерно отменены
состоявшиеся по делу судебные постановления по делу по иску У. к В. о
признании бани самовольной постройкой, обязании ответчика осуществить
снос самовольной постройки за свой счет. Президиумом областного суда, в
частности, было указано, что несоответствие местоположения построек
сторон требованиям СП 30-102-99 в части соблюдения расстояния до границы
соседнего приквартирного участка, а также СНиП 2.07.01-89 в части
расстояний между строениями не могло служить основанием для сноса спорных
построек как самовольных, поскольку на время их возведения названные
нормативные акты не были приняты и, соответственно, застройщик не мог их
нарушить.
Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку является установление того
обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и
охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных
землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном
образовании и т.д.
Решением районного суда, оставленным без изменения определением
судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были удовлетворены
исковые требования Г. к администрации муниципального образования о
признании права собственности на нежилое здание.
Судом установлено, что на муниципальном земельном участке,
предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для строительства
объекта - магазина площадью не более 150 кв.м, Г. было самовольно
возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой общей площадью 1331,2
кв. м.
Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело на
новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что одним
из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права
собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи
222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение
самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы
других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила
застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.
Между тем суды первой и второй инстанций в вынесенных по делу
судебных постановлениях какого либо суждения по вопросу, касающемуся
нарушений прав и законных интересов других лиц, в частности правил
застройки, установленных в муниципальном образовании, при самовольном
возведении истцом объекта капитального строительства - нежилого здания с
измененными параметрами (1331,2 кв.м вместо 150 кв.м), не высказали, и
вывод суда по данному вопросу в вынесенных по делу судебных
постановлениях отсутствовал. (Определение Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-В11-25)
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от
градостроительных и строительных правил при возведении самовольной
постройки судами, как правило, назначаются судебные
строительно-технические экспертизы.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят,
например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение
постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или
уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении
самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 ГК РФ
о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых
исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или
злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному
способу защиты гражданских прав.
Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости,
разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа
защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных
интересов, публичных интересов послужило, например, основанием для отмены
судебных постановлений, состоявшихся по делу по иску администрации
муниципального образования к К. о сносе самовольной постройки и по
встречному иску К. к администрации муниципального образования о признании
права собственности на незавершенный строительством дом.
Решением районного суда в удовлетворении первоначального и
встречного исков было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам
краевого суда решение суда первой инстанции было в части отменено,
вынесено новое решение о возложении на К. обязанности снести за его счет
самовольно возведенный капитальный объект недвижимости.
Отменяя апелляционное определение в части отмены решения районного
суда и вынесения нового решения об удовлетворении требований
администрации муниципального образования, Судебная коллегия по
гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала следующее.
Установлено, что площадь спорного объекта незавершенного
строительства составляет 304,8 кв. м. Согласно результатам судебной
строительно-технической экспертизы этот объект расположен в границах
принадлежащего ответчику земельного участка и лишь незначительная часть
пристройки к нему, размером 0,2 м х 6 м, размещена с выступом за красную
линию. Общая площадь застройки составила 50% площади земельного участка,
что удовлетворяет требованиям схемы планировочной организации земельного
участка. При этом спорный объект незавершенного строительства не
препятствует владельцам соседних строений в пользовании ими своими
строениями и земельными участками, а также не препятствует проходу по
тротуару и не создает опасность возникновения аварийных ситуаций при
движении автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта
капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из того,
что он имеет все установленные статьей 222 ГК РФ признаки самовольной
постройки, поскольку К. без получения разрешительных документов возводит
второй этаж и часть самовольного строения выступает за границы
правомерного земельного участка.
Не соглашаясь с данным выводом суда апелляционной инстанции,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации признала, что он сделан без учета разъяснений, содержащихся в
пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010
года N 10/22, поскольку для правильного разрешения этого дела необходимым
является установление обстоятельства, не нарушает ли сохранение
самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в
частности права смежных землепользователей, правила землепользования и
застройки и т.д.
Судебная коллегия указала, что возведение второго этажа строения без
разрешительных документов само по себе не является основанием для сноса
строящегося объекта недвижимости при отсутствии данных, свидетельствующих
о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц.
Обращаясь в суд с встречным иском, а также в судебном заседании К.
утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела заключение экспертов,
проводивших судебную строительно-техническую экспертизу, что выявленное
нарушение, связанное с неправильным размещением объекта, может быть
устранено без сноса объекта строительства.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции при принятии решения о
сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не установлено, насколько
избранный истцом способ защиты прав соответствует допущенному ответчиком
нарушению, заключающемуся в осуществлении строительства без необходимого
разрешения, а также в размещении этого объекта с выступом за красную
линию на 0,2 м на протяжении 6 м, и возможно ли устранение данного
нарушения без сноса объекта незаконченного строительства. (Определение
Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской
Федерации N 18-КГ13-14)
Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином
без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему
по договору аренды для строительства соответствующего объекта
недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных
нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если
сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы
других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с
разрешением требований о признании права собственности на самовольные
постройки, возведенные на арендованных земельных участках.
Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого либо из
перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ вещных прав на земельный
участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении
требований о признании права собственности на самовольную постройку.
Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах
предоставление лицу земельного участка в аренду для целей капитального
строительства может служить основанием для признания за таким лицом права
собственности на самовольно возведенную постройку.
В целях правильного разрешения споров, связанных с правом
собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке,
предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать
следующее.
Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи
222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке,
не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными
правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи
право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а
в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке,
за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где
осуществлена постройка.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1
статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет
право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного
участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Возможность предоставления земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного
строительства, предусмотрена статьей 30.1 ЗК РФ.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного
имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться
арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие
условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что
право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без
необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по
договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости,
может быть признано, если такое строение создано без существенных
нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его
сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не
создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований,
установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия
договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для
возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания
для признания права собственности на фактически возведенное строение
капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник
должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного
участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
В качестве примера правильного определения судом юридически значимых
для подобной категории споров обстоятельств можно привести следующее
дело.
Т. обратился с иском к администрации муниципального образования о
признании права собственности на самовольную постройку - незавершенный
строительством жилой дом - готовностью 60%.
Судом установлено, что постановлением главы администрации
муниципального образования от 21 июля 1999 года Т. был предоставлен в
аренду земельный участок под проектирование и строительство
индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. 13 августа 1999
года между истцом и администрацией муниципального образования заключен
договор аренды земельного участка для целей строительства жилого дома,
который зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и
землеустройству города. 30 июля 1999 года управлением главного
архитектора администрации города согласован проект жилого дома.
Постановлением главы администрации муниципального образования от 20
декабря 2007 года продлен срок действия постановления от 21 июля 1999
года, утвержден проект границ земельного участка для строительства
индивидуального жилого дома усадебного типа и хозяйственных построек,
установлены градостроительные требования к его использованию. Земельный
участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием - для
строительства индивидуального жилого дома усадебного типа и хозяйственных
построек. В соответствии с произведенным зонированием указанный земельный
участок находится в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки с
земельными участками.
По состоянию на 12 июля 2012 года на арендованном земельном участке
истцом выстроен жилой дом готовностью 60%.
Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном участке
индивидуального жилого дома соответствует его целевому использованию,
истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях, а по
смыслу статьи 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный
гражданином без необходимого разрешения на земельном участке, который
предоставлен в аренду для строительства жилья, может быть признано, если
жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и
строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и
охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и
здоровью граждан.
Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не
допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и
правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд при
изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на
незавершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом с
мансардой, готовностью 60%.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости
посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право
собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на
объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к
первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции
помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции
дано в пункте 14 статьи 1 ГсК РФ. Согласно указанной норме под
реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального
строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в
том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального
строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных
конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены
отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных
элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в
порядке, установленном ГсК РФ, тогда как возможность перепланировки и
переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом
Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную
реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый
объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29
апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки,
переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его
конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может
включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных
проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство
дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет
вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни
через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование
существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм
технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением
Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену
или перенос инженерных сетей, санитарно технического, электрического или
другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт
жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых
помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен
газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и
газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих
туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих
подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для
установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и
других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй
пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).
Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не проводят
различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства)
жилого помещения и разрешают иски граждан, например о сохранении жилого
помещения - квартиры с самовольной пристройкой в виде балкона или лоджии,
в порядке статьи 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об
узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции:
пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось право
собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на отдельный
объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности за
истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку лит. а1,
пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право
собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за каждым,
сохранено помещение пристройки в перепланированном состоянии и признано
право собственности за этими же лицами на самовольную постройку в виде
пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является
самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения
пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве
собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный
объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка
не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего
жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности,
который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью.
Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие
самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с
самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право
собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на
объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся
площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании права
собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью
строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле
необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число
обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно
входить перераспределение долей сособственников после признания права
собственности на возведенную пристройку.
Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на общее
имущество по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 245 ГК РФ,
обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости судебного
решения, поскольку при государственной регистрации прав на
реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый
подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим
объектом недвижимости, закрывается (пункт 36 Правил ведения ЕГРП,
утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18
февраля 1998 года N 219).
В качестве примера правильного разрешения спора рассматриваемой
категории можно привести дело по иску Б. к администрации муниципального
образования, К.А., К.Н., Р. о сохранении жилого дома в реконструированном
состоянии, признании права собственности на самовольную постройку,
признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности
на жилой дом.
Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является собственником
7/18 доли в праве собственности на домовладение, расположенное на
земельном участке, находящемся у сособственников в долгосрочной аренде. В
целях повышения благоустройства им самовольно возведена пристройка к
дому, что привело к увеличению общей площади дома на 10,6 кв. м.
Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв.м сохранен
в реконструированном состоянии. За Б. признано право собственности на
самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв.м, и на 389/1000 доли
в праве общей собственности на дом.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия по
гражданским делам областного суда указала, в частности, следующее.
Судом на основании исследованных доказательств, в том числе
результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ "Центр
гигиены и эпидемиологии", установлено, что реконструкция жилого дома
произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами,
не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает
угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не
противоречит документации градостроительного зонирования территории
города, произведено на участке, предоставленном в аренду для эксплуатации
домовладения. При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному
выводу о возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и
удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю
(389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом произведенных
неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части
признания за Б. права собственности на самовольно возведенную пристройку
площадью 10,6 кв. м., отказав в этой части в иске, поскольку указанная
пристройка является составной частью жилого дома, право общей долевой
собственности на который принадлежит не только истцу, но всем участникам
долевой собственности, в связи с чем отсутствовали основания для
признания права собственности на нее, как на самостоятельный объект
недвижимости.
Учитывая произошедшее в результате возведения истцом пристройки
изменение долей всех участников долевой собственности, судебная коллегия
изменила решение суда, определив долю каждого из сособственников.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности
на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу
земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого
назначения.
В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка
может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку
или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти
права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и
строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении
земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в
установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного
целевого назначения, использование которых для других целей не
допускается или ограничивается. Пользование земельным участком,
отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых
его целевым назначением
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса
Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет
право возводить жилые, производственные, культурно бытовые и иные здания,
строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного
участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно
гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с частью 1
статьи 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не
отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными
правовыми актами.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно
которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к
определенной категории и разрешенного использования в соответствии с
зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним
из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1
статьи 1 ЗК РФ).
Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены
по целевому назначению на следующие категории: 1) земли
сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли
обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли
особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли
водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 указанной статьи, используются в
соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим
земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории
и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий,
общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными
законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7
названного Кодекса).
Зонирование территории для строительства регламентируется ГсК РФ, в
пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то
есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены
границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в
пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного
использования земельных участков, равно как всего, что находится над и
под поверхностью земельных участков и используется в процессе их
застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства,
предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов
капитального строительства, а также ограничения использования земельных
участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 ГсК РФ).
Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГсК
РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов
капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.
В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГсК РФ
применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды
разрешенного использования земельных участков и объектов капитального
строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков
и объектов капитального строительства на другой вид такого использования
осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии
соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном
участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением
правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки
правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГсК РФ, статья 85
ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного
пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в
пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная
постройка).
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны
индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также
возможности территориального сочетания различных видов использования
земельных участков (жилого, общественно - делового, производственного,
рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и
его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте
недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (пункты 13,
14 части 2 статьи 7 Закона Российской Федерации от 24 июля 2007 года
N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Поскольку самовольное изменение разрешенного использования
земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование
земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет
соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом
отказано в его изменении, требование о признании права собственности на
самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения
земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение
противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, определяющей порядок
отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.
Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида
разрешенного использования земельных участков на другой вид такого
использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования
земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного
строительства разрешаются в порядке, установленном статьями 37, 39, 40
ГсК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки
суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в
случае заявления таких требований) в порядке искового производства.
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу,
связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов,
свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим
разрешением в административном порядке, недопустимо.
Судебная коллегия
по гражданским делам
Верховного Суда
Российской Федерации
|
Вход
FAQ
Поиск
Пользователи
