ПЕРСОНАЛЬНАЯ СТРАНИЦА ЮРИСТА ЛУСНИКОВА

Все публикации на странице приостановлены на неопределенный срок. Публикации Лусникова смотреть в Яндексе: «Дзен канал Михаил Афанасьевич Лусников» или - по ссылке: https://dzen.ru/id/6232a760311d4f15302dc8de
Текущее время: 29 мар 2024 00:21

Часовой пояс: UTC + 3 часа [ Летнее время ]




Начать новую тему Ответить на тему  [ 1 сообщение ] 
Автор Сообщение
СообщениеДобавлено: 15 янв 2015 11:29 
Не в сети
Site Admin

Зарегистрирован: 29 июн 2005 10:43
Сообщения: 2197
Откуда: г. Уссурийск, Приморского края
Санкт - Петербургский городской суд в апелляционном определении от 13 мая 2014 г. № 33-6826/2014 пришел к следующим выводам.
«При наличии нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости (имущество), даже в случае его ареста в пользу одного из кредиторов, преимущество имеет тот из кредиторов, кому первому передано имущество.
Если имущество еще не передано, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск».

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 мая 2014 г. N 33-6826/2014

Судья Зайцев С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Нюхтилиной А.В.
судей Рогачева И.А., Вологдиной Т.И.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 13 мая 2014 года гражданское дело N 2-568/14 по апелляционной жалобе ЗАО "Е." на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года по иску Л.Д. к ЗАО "П. ", ЗАО "Е." о признании права собственности, освобождении имущества от ареста.
Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения представителя истца Л.Д. - Б. (доверенность 78 АА 5094326 от 27.08.2013 г. сроком на три года), представителя ответчика ЗАО "П." - К. (доверенность N 3/2014 от 03.04.2014 г. сроком на шесть месяцев), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года исковые требования Л.Д. к ЗАО "Первая проектная компания", ЗАО "Е." о признании права собственности, освобождении имущества от ареста удовлетворены.
Вышеназванным решением суда за Л.Д., <дата> года рождения, признано право собственности на <...> долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, этаж цокольный, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>.
Указанная доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение освобождена от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу М.Т.Ю. от 25.04.2013 г., вынесенным в рамках исполнительного производства N <...>, возбужденного на основании исполнительного листа N <...> от <дата>., выданного Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области на основании определения от 05.04.2013 г. по делу N А56-15862/2013.
Вышеназванным решением с ЗАО "Е." в пользу Л.Д. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.
Вышеуказанным решением с ЗАО "Е." в бюджет Санкт-Петербурга взыскано <...> рублей.
В апелляционной жалобе ЗАО "Е." просит отменить решение суда от 10.01.2014 г., в удовлетворении исковых требований истцу отказать в полном объеме.
Ответчик ЗАО "Е." извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом по правилам ст. 113 ГПК РФ. В судебную коллегию поступило ходатайство об отложении слушания дела в связи с занятостью представителя в другом процессе в арбитражном суде. Судебная коллегия находит данное ходатайство подлежащим отклонению, поскольку доказательства уважительности причин не предоставлены. Ответчик, являясь юридическим лицом, имел возможность направить в суд представителя. На основании ч. 4 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ЗАО "Е.".
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что <дата> ЗАО "П." было выдано разрешение на строительство комплекса жилых зданий со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания, автостоянками и объектами соцкультбыта по адресу: <адрес>, срок действия которого был установлен до <дата> и продлен до <дата> (л.д. 8 - 9).
<дата> ЗАО "П." было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, указанного комплекса жилых зданий. Комплексу присвоен адрес: <адрес> Согласно содержащимся в разрешении сведениям в составе комплекса имеется помещение <...> автостоянка площадью <...> кв. м (л.д. 10 - 12).
<дата> между Л.Д. и ЗАО "П." был заключен предварительный договор купли-продажи паркинга N <...>, в соответствии с условиями которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - паркинг площадью <...> кв. м в объекте строительства по адресу: <адрес> в строительных осях <...>; <...>.
В соответствии с п. 3.3, 3.3.1 предварительного договора покупатель осуществляет оплату цены паркинга в следующем порядке: <...> - до <дата> (л.д. 13 - 16).
<дата> денежные средства были уплачены Л.Д. в полном объеме и поступили на счет ЗАО "П.", что подтверждается выпиской о движении денежных средств по счету ЗАО "П." (л.д. 52 - 53).
<дата> сторонами предварительного договора был подписан акт приема-передачи имущества в пользование, которым ЗАО "П." передает в пользование, а Л.Д. принимает долю нежилого помещения - автостоянку, расположенную в многоквартирном жилом комплексе по адресу: <адрес>, которая составляет <...> долю в паркинге по обмерам ПИБ <...>(ПИБ)(л.д. 18).
<дата> между ЗАО "П." и Л.Д. заключен договор купли-продажи нежилого помещения автостоянки в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 68 - 70).
Согласно п. 2.3 договора цена доли паркинга на момент его заключения оплачена истцом в полном объеме.
В пункте 1.2. договора купли-продажи нежилого помещения указано, что доля в паркинге принадлежит продавцу на праве общей долевой собственности на основании свидетельства о праве собственности, кадастровый (условный) номер <...>.
Факт передачи нежилого помещения - паркинга во владение истца, подтверждается договором на оказание услуг и выполнение работ по содержанию автостоянки от <дата>, заключенным между истцом и ООО и представленной в материалы дела квитанцией (л.д. 61 - 67).
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2013 г. по делу А56-15862/13 по иску ЗАО "Е." к ЗАО "П." приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на денежные средства ЗАО "П." на сумму <...> рубля, а при недостаточности денежных средств на иное имущество ответчика.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу М.Т.Ю. от 25.04.2013 в порядке исполнения вышеназванного определения арбитражного суда был объявлен запрет должнику ЗАО "П." на распоряжение, перерегистрацию, обременение иным способом имущества, в том числе нежилого помещения площадью <...> кв. м с кадастровым номером <...> по адресу: <адрес> запрет Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу проводить регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) указанного имущества.
В связи с указанным обстоятельством государственной регистрации права собственности истца на долю в паркинге препятствует запрет Управлению Росреестра по регистрации сделок с имуществом ЗАО "П.", что подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от <дата>
Л.Д. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ЗАО "П.", ЗАО "Е.", в котором просил признать за ним право на <...> долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес> кадастровый номер <...>, представляющую собой парковочное место, освободить указанное имущество от ареста.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что между ним и ЗАО "П." <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи указанной доли в нежилом помещении. В соответствии с условиями предварительного договора истец обязался полностью оплатить цену паркинга в размере <...> рублей в срок до <дата> Данное обязательство было исполнено истцом. Парковочное место передано в пользование истцу по акту приема-передачи от <дата> <дата> между истцом и ЗАО "П." был заключен основной договор купли-продажи парковочного места. В счет оплаты истцом стоимости парковочного места была зачтена внесенная истцом по предварительному договору купли-продажи сумма <...> рублей. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 05.04.2013 г. по делу А56-15862/2013 по иску ЗАО "Е." к ЗАО "П." наложен арест на денежные средства ЗАО "П.", а при их недостаточности - на иное имущество ЗАО "П.". Во исполнение указанного определения арбитражного суда судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по ИОИП УФССП по Санкт-Петербургу М.Т.Ю. от 25.04.2013 г. был объявлен запрет ЗАО "П." на распоряжение, перерегистрацию, обременение иным способом рядом объектов недвижимого имущества, в том числе - нежилым помещением по вышеуказанному адресу, а также запрет Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу проводить регистрационные действия по отчуждению указанного имущества. Указанное обстоятельство препятствует государственной регистрации перехода права собственности на парковочное место от ЗАО "П." к истцу. Ссылаясь на тот факт, что договор, поименованный сторонами как предварительный, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о ее предварительной оплате, обязательства оплате, вытекающие из предварительного договора, исполнены истцом, парковочное место передано истцу, и он вступил во владение им, Л.Д. просил признать за ним право собственности на <...> долю в указанном нежилом помещении, указывая, что обязательства ЗАО "П." перед ЗАО "Е." не могут быть исполнены за счет имущества, право которое возникло у истца, а также освободить указанное имуществом от ареста.
Возражая против заявленных требований, представитель ответчика ЗАО "Е." - О. указал, что предварительный договор к моменту заключения основного договора прекратился как в силу требований ст. 429 ГК РФ, так и исходя из указанных в предварительном договоре условий о сроке заключения основного договора. Спорная доля в паркинге не передавалась истцу после заключения договора купли-продажи, а передача доли в пользование после заключения предварительного договора, правового значения не имеет, так как в указанное время право собственности на долю еще не было зарегистрировано за ЗАО "П.", в связи с чем данный ответчик не мог распоряжаться указанной долей, также указал, что истцом и ЗАО "П." в регистрирующий орган не представлены документы, подтверждающие извещение иных собственников паркинга об отчуждении доли в нем, что противоречит требованиям ст. 250 ГК РФ, в связи с чем указанный договор является ничтожным как не соответствующий требованиям закона. Кроме того, истец не обращался с заявлением об отмене мер по обеспечению иска в арбитражный суд, принявший такие меры, а равно не оспаривал действия регистрирующего органа, связанные с приостановлением государственной регистрации права собственности истца на долю.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 1, п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", ст. 131, 218, 551 ГК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 59 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве", п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании объяснений сторон, анализа представленных по делу доказательств, пришел к выводу о признании права собственности на долю в паркинге за истцом и об освобождении указанного имущества от ареста.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.
В силу абзаца первого п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 ст. 558 Кодекса предусмотрена также государственная регистрация договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и его признание заключенным с момента такой регистрации, однако это правило не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 г., на основании п. 8 ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ.
Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности на квартиру может возникнуть у покупателя Л.Д. только после государственной регистрации перехода к нему этого права от продавца - ЗАО "П.".
Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
Пункт 2 ст. 8 ГК РФ, на который имеется ссылка в приведенных выше разъяснениях, утратил силу с 01.03.2013 г. на основании Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, однако в настоящее время аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 8.1 Кодекса.
На этих положениях закона основаны также разъяснения, содержащиеся в пункте 59 Постановления, где указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В пункте 60 Постановления, исходя из нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ, разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно пункту 61 того же Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В свою очередь, в пункте 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Исходя из приведенных разъяснений сторона договора купли-продажи также не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этом договоре, при отсутствии государственной регистрации перехода этого права от продавца к покупателю. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.
Судебная коллегия считает необходимым также указать, что отношения между Л.Д. и ЗАО "П." могут квалифицироваться только как отношения по договору купли-продажи. Оснований для применения к этим отношениям правил о договоре долевого участия в строительстве, на что указывал истец в исковом заявлении в обоснование своих требований, а соответственно, оснований рассматривать его как лицо, создавшее для себя новую вещь, право собственности на которую может быть приобретено в порядке п. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ, не имеется, поскольку заключение предварительного договора купли-продажи и внесение по нему оплаты имело место уже после создания объекта недвижимости, его ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на него за застройщиком, в то время как по смыслу пунктов 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" он регулирует только отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Таким образом, признание за Л.Д. права собственности на долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в данном случае исключалось ввиду отсутствия совокупности условий, с которыми законом связывается возникновение этого права.
Вместе с тем выводы суда первой инстанции о наличии законных оснований для перехода указанного права к истцу, а также о необходимости освобождения имущества от ареста в целях реализации этого права являются по существу правильными.
Согласно пункту 3 ст. 551 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 02.10.2007 г. N 225-ФЗ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Требования Л.Д., по своим признакам аналогичны уклонению продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку в данном случае такой регистрации препятствуют обеспечительные меры, принятые судом по требованию кредитора продавца в силу имеющихся у последнего денежных обязательств, т.е. обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, возникли вследствие наличия иных договорных отношений у продавца, участником которых покупатель Л.Д. не является.
При этом существо настоящего спора состоит в определении того, является ли приоритетным право ЗАО "Е." получить удовлетворение его денежных требований за счет имущества ЗАО "П.", в состав которого формально входит <...> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, либо право Л.Д. получить это нежилое помещение в собственность во исполнение имеющегося перед ним обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи, основанного на договоре купли-продажи.
В свою очередь, при наличии нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости спор о государственной регистрации перехода права собственности подлежит разрешению именно в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ, на что прямо указывают разъяснения, приведенные в пункте 61 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При этом право Л.Д. требовать передачи объекта в его собственность обладает приоритетом перед интересами ЗАО "Е." являющегося кредитором ЗАО "П." по денежному обязательству.
Разъяснение, содержащееся в пункте 60 вышеназванного Постановления, о праве покупателя на защиту своего владения после передачи ему недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, предполагает в том числе невозможность обращения на такое имущество взыскания по требованиям кредиторов продавца, независимо от времени возникновения соответствующих прав требования.
При разрешении спора, исходя из сходного характера правоотношений, подлежат учету и нормы ст. 398 ГК РФ о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта во владение покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, кредиторы продавца не имеют права на обращение взыскания на такой объект лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности еще не состоялась и что это право признается принадлежащим должнику.
Более того, какие-либо данные, свидетельствующие о том, что основания для обращения взыскания на спорное нежилое помещение по денежным требованиям ЗАО "Е." возникли ранее заключения договора купли-продажи между ЗАО "П." и Л.Д. в материалах дела отсутствуют.
В определении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2013 г. по делу N А56-15862/2013 отражено, что ходатайство об обеспечении иска поступило от истца ЗАО "Е." <дата> г.; задолженность ЗАО "П." перед истцом в сумме <...> руб. <...> коп. подтверждена актом сверки расчетов по состоянию на <дата> г.; между сторонами в <дата> велись переговоры относительно возможности реализации принадлежащего ответчику имущества с целью погашения задолженности перед истцом (л.д. 22 - 23).
Получив от Л.Д. оплату за нежилое помещение <дата> (л.д. 20), ЗАО "П." могло использовать эту сумму для расчетов с ЗАО "Е.".
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2013 г. по делу А56-40785/2013 ЗАО "П." признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим ЗАО "П." утверждена М.Н.Н.
Поскольку в силу п. 1 ст. 225 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" наблюдение, финансовое оздоровление и внешнее управление при банкротстве ликвидируемого должника не применяются, не имеется оснований для вывода о неподведомственности данного дела суду общей юрисдикции, учитывая, что обращение истца в суд последовало до даты открытия конкурсного производства, а в силу п. 1 ст. 126 Закона лишь с этой даты имущественные требования кредиторов могут предъявляться исключительно в рамках конкурсного производства.
Главой III.1 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрена возможность оспаривания сделок, совершенных должником или другими лицами за счет должника и ведущих к ущемлению интересов кредиторов, однако требования о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ЗАО "П." и Л.Д. никем не заявлялось.
При этом в соответствии с изложенными выше обстоятельствами дела нежилое помещение - паркинг приобретено истцом по цене, полностью уплаченной продавцу, в отношении которой не усматривается никаких оснований для вывода о ее заниженном размере и о возможности заключения сделки в ущерб интересам кредиторов ЗАО "П.".
При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рамках заявленного истцом требования о признании права собственности на квартиру суду следовало принять решение о государственной регистрации перехода этого права к покупателю, что не является неправомерным выходом за пределы исковых требований и не входит в противоречие с нормой ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.
Такой подход согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Поскольку данные разъяснения не вступают в противоречие с содержанием Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г., они исходя из принципа единства судебной практики подлежат учету и в настоящем деле.
Вместе с тем данная судом первой инстанции квалификация предварительного договора между сторонами как договора купли-продажи вещи, которая должна быть создана или приобретена в будущем, основанная на иных разъяснениях, содержащихся в том же Постановлении, является неправильной, поскольку по обстоятельствам дела, которые отражены и самим судом в решении, объект недвижимости к моменту заключения предварительного договора был создан и введен в эксплуатацию, а за продавцом было зарегистрировано право собственности на квартиру, на что указывается и в апелляционной жалобе ЗАО "Е.".
Однако это обстоятельство не опровергает изложенные выше основания для регистрации перехода права собственности на объект к покупателю по решению суда.
Доводы апелляционной жалобы о заключении основного договора после прекращения действия предварительного договора (истечения установленного им срока заключения основного договора) не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи, поскольку указанное обстоятельство исходя из общей нормы п. 2 ст. 1 ГК РФ никак не ограничивало стороны ни в возможности заключения основного договора, ни в возможности зачета в счет его оплаты денежной суммы, которая ранее была передана продавцу во исполнение предварительного договора и в отношении которой в ином случае он нес бы обязанность по ее возвращению Л.Д.
Кроме того, включенные в предварительный договор и исполненные сторонами обязательства по оплате и по передаче объекта недвижимости покупателю свидетельствуют о наличии у этого договора признаков основного договора, поскольку по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора может быть только обязательство сторон заключить в будущем основной договор.
С учетом этого даже при отсутствии основного договора истец, ссылаясь на факт передачи квартиры в его владение и факт исполнения обязательства по оплате, вправе был бы требовать регистрации перехода к нему права собственности на основании договора, названного предварительным.
В силу п. 2 ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.
Указанный порядок применим и в настоящем деле при рассмотрении требования Л.Д. об освобождении от ареста объекта недвижимости, приобретенного им по договору купли-продажи, в отношении которого имеется созданное арестом препятствие для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
При этом то обстоятельство, что арест наложен во исполнение судебного постановления об обеспечении иска, вынесенного арбитражным судом, не исключает необходимости защиты прав истца именно в рамках искового производства по спору об освобождении имущества от ареста и не означает, что данный вопрос может рассматриваться только арбитражным судом по заявлению Л.Д.
Вместе с тем с выводом суда первой инстанции о взыскании с ЗАО "Е." судебных расходов в пользу Л.Д. и государственной пошлины в бюджет Санкт-Петербурга согласиться нельзя.
Как указано выше, обстоятельства, препятствующие регистрации права собственности истца во внесудебном порядке, фактически созданы ЗАО "П.", имеющим задолженность в значительном размере перед ЗАО "Е.", что и привело к принятию обеспечительных мер по иску последнего. При этом ЗАО "Е.", обращаясь с указанным иском и возбуждая ходатайство о принятии обеспечительных мер, действовало добросовестно, а конкретный состав имущества, подвергнутого аресту, был установлен не им, а судебным приставом-исполнителем.
С учетом изложенного соответствующие денежные суммы должны быть взысканы с продавца - ЗАО "П.".
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2014 года по настоящему делу в части признания за Л.Д. права собственности на квартиру изменить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <...> долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, этаж цокольный, общей площадью <...> кадастровый номер <...>, от закрытого акционерного общества "П." к Л.Д., <дата> года рождения, пол мужской, уроженцу <адрес>, гражданину Российской Федерации, паспорт <...>, выдан <...> отделом милиции Московского района Санкт-Петербурга <дата>., зарегистрированному по месту жительства по адресу <адрес>, на основании договора <...> купли-продажи нежилого помещения от <дата>.
В части освобождения вышеназванного нежилого помещения от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу М.Т.Ю. от 25 апреля 2013 года, решение оставить без изменения.
В части взыскания судебных расходов и государственной пошлины с ЗАО "Е." решение отменить.
Взыскать с ЗАО "П." в пользу Л.Д. расходы по уплате государственной пошлины в сумме <...> рублей.
Взыскать с ЗАО "П." государственную пошлину в размере <...> рублей в доход бюджета Санкт-Петербурга.
В остальной части апелляционную жалобу ЗАО "Е." оставить без удовлетворения.


Вернуться к началу
 Профиль Отправить личное сообщение  
 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Ответить на тему  [ 1 сообщение ] 

Часовой пояс: UTC + 3 часа [ Летнее время ]


Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: Google [Bot] и гости: 23


Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы можете добавлять вложения

Найти:
Перейти:  
cron
POWERED_BY
Русская поддержка phpBB
TopList Rating SALDO.ru