ПЕРСОНАЛЬНАЯ СТРАНИЦА ЮРИСТА ЛУСНИКОВА

Если Арендодатель от своего имени не оказывает Арендодателю коммунальные или иные услуги по поддержанию в нормальном состоянии сданного в аренду недвижимого имущества, и такие услуги не являются частью арендной платы, то Арендодатель при предъявлении Арендатору счетов-фактур на компенсацию таких услуг не вправе начислять на эти услуги НДС.
При рассмотрении иска Арендодателя о взыскании с Арендатора не уплаченного Арендатором НДС, начисленного на предъявленные Арендатору коммунальные платежи и иные расходы по содержанию арендованного имущества, суд пришел к следующим выводам:
- расходы по содержанию арендованного имущества и прилегающей к нему территории не включены в состав арендной платы;
- суммы возмещения Арендатором коммунальных платежей, а также иных расходов по содержанию арендуемого имущества и прилегающей к нему территории (далее - услуги), предъявленные Арендатору, не являются доходом Арендодателя (эти услуги оказаны не от имени Арендодателя) и поэтому не должны облагаться НДС при их предъявлении Арендатору;
Поэтому, в спорной ситуации Арендатор с учетом условий договора аренды обязан компенсировать Арендодателю расходы по содержанию арендуемого имущества без начисления на эти расходы сумм НДС.

Такие выводы следуют из постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 августа 2015 г. по делу N А13-8872/2014 и письма ФНС от 4 февраля 2010 г. N ШС-22-3/86@, на которое сослался в своем постановлении арбитражный суд.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2015 г. по делу N А13-8872/2014


Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А., рассмотрев 13.08.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества - железнодорожная страховая компания "ЖАСКО" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 03.12.2014 (судья Лукенюк О.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2015 (судьи Холминов А.А., Кутузова И.В., Потеева А.В.) по делу N А13-8872/2014,


установил:


Открытое акционерное общество "ЖАСКО" (организационно-правовая форма и наименование изменено 12.03.2015 на публичное акционерное общество - железнодорожная страховая компания "ЖАСКО"), место нахождения: Вологодская обл., г. Вологда, Благовещенская ул., д. 47, ОГРН 1023500898805, ИНН 3525013446 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к закрытому акционерному обществу "Группа Компаний "Вологодские Лесопромышленники", место нахождения: Вологодская обл., г. Вологда, Зосимовская ул., д. 107, ОГРН 1113525015581, ИНН 3525268892 (далее - Группа компаний), о взыскании 45 617,02 руб. задолженности по договору от 31.01.2012 N 1-2012 аренды нежилых помещений.
Решением суда первой инстанции от 03.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 20.03.2015 решение от 03.12.2014 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, указывая, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили положения главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), просит решение от 03.12.2014 и постановление от 20.03.2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение.
В отзыве Группа компаний просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Группа компаний (арендатор) 31.01.2012 заключили договор N 1-2012 аренды нежилых помещений площадью 824,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Вологда, Благовещенская ул., д. 47, для использования под офис.
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной.
1) фиксированная часть - 544,67 руб. за 1 кв. м в месяц без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС);
2) переменная - индексируемая часть арендной платы, соответствующая части доли затрат по содержанию арендуемых по настоящему договору помещений (тепло-, водо-, электроснабжение, канализация (водоотведение), вывоз твердых бытовых отходов, а также платежи за прием сточных (ливневых) вод), в общей суммарной площади всего здания, если по указанным затратам отсутствует учет по показаниям соответствующих приборов учета (счетчиков).
Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что расходы по содержанию прилегающей к зданию территории арендатор компенсирует в размере 50% от фактически понесенных расходов арендодателя.
Пунктом 2.4 в редакции дополнительного соглашения от 26.06.2013 установлено, что к содержанию прилегающей территории отнесены уборка снега, подсыпка территории противогололедными средствами, очистка крыльца и территории от снега, наледи и мусора, очистка урн, расходы на инвентарь и расходные материалы для уборки, очистка территории от мусора, в том числе песка, вывоз листьев.
Ссылаясь на то, что услуги по содержанию прилегающей территории в 2012-2013 годах оплачены истцом без учета НДС, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав условия договора аренды, сделали вывод о том, что расходы по содержанию прилегающей к зданию территории не включены в состав арендной платы. Кроме того, суды сделали вывод о том, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, а также иных расходов по содержанию арендуемого имущества и прилегающей к зданию территории, предъявленные арендатору, не являются доходом истца от реализации услуг и не облагаются НДС. Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 39, пункта 1 статьи 146 НК РФ, статей 153, 154, 166 НК РФ, суды пришли к выводу о том, что арендатор в рассматриваемом случае не должен уплачивать НДС в составе платежей по возмещению расходов истца по содержанию прилегающей территории.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ операции по реализации товаров, работ, услуг, передаче имущественных прав на территории Российской Федерации признаются объектом налогообложения.
С точки зрения главы 21 НК РФ аренда рассматривается в качестве услуги. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по НДС.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).
К расходам на содержание арендованного помещения стороны отнесли, в частности, затраты по содержанию прилегающей к зданию территории (пункт 2.4 договора). В договоре не оговорено, что спорные затраты подлежат возмещению с НДС. Кроме того, указанные платежи, взимаемые арендодателем с арендатора, не являются составляющей частью арендной платы.
Суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что расходы на содержание прилегающей территории не составляют переменную часть арендной платы, а являются возмещением расходов истца, имеющих самостоятельный по отношению к арендной плате характер. При этом данные платежи уплачиваются в рамках арендных правоотношений независимо от того, заключен отдельный договор или условие об оплате содержится в договоре аренды.
Исходя из комплексного анализа норм гражданского законодательства, регулирующих отношения сторон по аренде имущества, норм налогового законодательства, определяющих объект налогообложения НДС, приняв во внимание правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.12.1998 N 5905/98 и от 06.04.2000 N 7349/99, а также разъяснения, приведенные в письме Федеральной налоговой службы России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, которое согласовано с Минфином России, о применении НДС при приобретении в Российской Федерации услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, суды пришли к выводу о том, что истец, являясь заказчиком услуг по содержанию прилегающей территории, перепредъявил ответчику часть их стоимости, что не является реализацией и не относится к объекту налогообложения НДС. При перечислении денежных средств арендатором арендодателю в целях компенсации указанных расходов, осуществляемой отдельно от арендных платежей, объекта налогообложения не возникает. В данном случае отсутствует обязательство арендатора компенсировать арендодателю спорные расходы с учетом НДС. Обратное подателем жалобы не доказано.
Доводы кассационной жалобы, аналогичные ранее заявленным доводам в судах первой и апелляционной инстанций, были предметом их полного и всестороннего рассмотрения, в связи с чем правомерно отклонены как несостоятельные.
Нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов судами не допущено.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 03.12.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2015 по делу N А13-8872/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу публичного акционерного общества - железнодорожная страховая компания "ЖАСКО" - без удовлетворения.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.А.РАКЧЕЕВА



ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 4 февраля 2010 г. N ШС-22-3/86@

ПО ВОПРОСУ ПРИМЕНЕНИЯ НАЛОГА НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ
ПРИ ОКАЗАНИИ УСЛУГ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ В АРЕНДУ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Федеральная налоговая служба в связи с запросами налогоплательщиков и налоговых органов по вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества сообщает.
Реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
В этой связи оказание услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
При оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимости налоговая база определяется в общеустановленном порядке исходя из суммы арендной платы. При определении налоговой базы необходимо учитывать следующее.
1. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.
В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.
Данная позиция подтверждается арбитражной практикой. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2009 N 12664/08 указывается, что несмотря на то, что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.03.2009 N 6219/08 указывается на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором. Обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания - составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.04.2000 N 7349/99 указывается на то, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов общества на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.05.2008 N 4855/08 указывается на то, что реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, а расходы арендатора на ее использование для производства товаров, реализация которых облагается НДС, являются составляющей арендной платы.
Таким образом, налогоплательщики - арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять в соответствии с порядком, определенном положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).
При оказании такими арендодателями услуг по аренде недвижимости арендодатель в соответствии с пунктом 3 статьи 168 Кодекса выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 129-ФЗ) все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет, и которые могут приниматься к учету, только если они содержат обязательные реквизиты.
Согласно пункту 2 указанной статьи первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты: наименование документа; дату составления документа; наименование организации, от имени которой составлен документ; содержание хозяйственной операции; измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении; наименования должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления; личные подписи указанных лиц.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона N 129-ФЗ бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте Российской Федерации - в рублях.
В этой связи необходимо учитывать, что поскольку счет-фактура составляется на основании первичного документа, оформленного в соответствии с требованиями Закона N 129-ФЗ, то при оказании услуги по аренде недвижимости, показатели, отражаемые в счете-фактуре, должны соответствовать показателям, указанным в первичном учетном документе.
На основании пункта 1 статьи 171 Кодекса арендатор имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 Кодекса, на сумму налоговых вычетов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 171 Кодекса вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.
При этом порядок применения указанного налогового вычета установлен статьей 172 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 172 Кодекса налоговый вычет по приобретенной арендатором услуге по аренде недвижимости, предусмотренный статьей 171 Кодекса, производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем. При этом на основании пункта 1 статьи 172 Кодекса вычету подлежит сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.
Пунктом 1 статьи 169 Кодекса определено, что счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия сумм налога к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном главой 21 Кодекса.
Таким образом, основанием для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость является:
- наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
- приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
- принятие приобретенной услуги на учет;
- наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.
Обращаем внимание на то, что при отсутствии первичных учетных документов основание для применения соответствующих налоговых вычетов отсутствует.
2. В том случае, если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, направленных в установленном порядке налоговым органам, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.
3. В случае, если арендодатель арендатору оказывает услуги по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду), а также услуги, например, по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационные услуги (в том числе и на основании отдельного договора на оказание услуг по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационных услуг), то исчисление арендодателем НДС, составление счетов-фактур и применение арендатором налоговых вычетов производится применительно к каждому виду услуг.
В том случае, если арендодатель арендатору помимо услуг по предоставлению в аренду помещений (исходя из стоимости определенного договором количества площади, предоставленной в аренду) оказывает посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным статьей 156 Кодекса, а составление счетов-фактур по таким посредническим услугам - в соответствии с пунктом 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2000 N 914 (с учетом последующих изменений и дополнений). При этом арендатор вправе применить налоговые вычеты по приобретенным коммунальным услугам в общеустановленном порядке.
С Министерством финансов Российской Федерации согласовано (письмо от 21.01.2010 N 03-07-15/08).


Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Н.ШУЛЬГИН