ПЕРСОНАЛЬНАЯ СТРАНИЦА ЮРИСТА ЛУСНИКОВА

Если арендодатель не хочет регистрировать соглашение об увеличении арендных платежей, то в этом соглашении нужно указывать на то, что его условия распространены на период до момента его государственной регистрации.

Такое условие соглашения с неопределенной датой его регистрации является минимальной гарантией защиты прав арендатора по учету в качестве расходов при исчислении налога на прибыль увеличенных арендных платежей.

Примерно такая рекомендация следует из письма Минфина РФ от 11.07.2008 № 03-03-05/77.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 11 июля 2008 года N 03-03-05/77

Об учете арендных платежей по незарегистрированному соглашению к договору аренды

Вопрос: Об отсутствии оснований для учета в качестве расходов при исчислении налога на прибыль арендных платежей, уплачиваемых на основании не зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения к договору аренды.

Ответ: В связи с письмом Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел проект ответа на запрос и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в целях налогообложения прибыли в составе прочих расходов учитываются арендные платежи за арендуемое имущество.
Правовые отношения сторон, возникающие при заключении договора аренды имущества (в том числе нежилых помещений), а также порядок и условия государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и основания отказа в ней регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Размер арендных платежей и порядок их перечисления определяются договором, заключенным сторонами в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации.
В ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
При этом договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Порядок изменения и расторжения договора установлен гл. 29 ГК РФ.
При этом соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Учитывая изложенное, при увеличении по соглашению сторон размера арендной платы по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, размер арендной платы считается измененным только после государственной регистрации такого изменения.
Учитывая, что основанием для уплаты арендных платежей и учета таких расходов для целей налогообложения прибыли является заключенный договор аренды, правовых оснований для учета расходов в виде арендной платы, уплачиваемых на основании незарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения к договору аренды, по мнению Департамента, не имеется.
Таким образом, арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 Кодекса при условии их соответствия требованиям, установленным ст. 252 Кодекса, после государственной регистрации указанного соглашения.
Вместе с тем, в случае если в соглашении об изменении арендной платы указан момент, начиная с которого устанавливается новый размер арендной платы (условия соглашения распространены на период до момента государственной регистрации соглашения), арендные платежи в размере, установленном соглашением, находящимся на государственной регистрации, могут приниматься в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента изменения размера арендной платы, указанного в соглашении.

Директор Департамента налоговой и
таможенно-тарифной политики
И.В.ТРУНИН